Der Gedanke ist naheliegend: Wenn ein Makler 3 % Provision erhält, spare ich bei einem Verkauf für 800.000 Euro rund 24.000 Euro. Das klingt nach einem guten Argument für den Privatverkauf.
Die Realität ist differenzierter. In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen, was ein Privatverkauf tatsächlich beinhaltet: welche rechtlichen Pflichten Sie übernehmen, welchen Zeitaufwand Sie einplanen müssen, welche typischen Fehler passieren und wann es sich trotzdem rechnen kann. Wir ersparen Ihnen dabei jede Bevormundung. Sie entscheiden.
„Die eingesparte Maklerprovision ist nur dann ein echter Vorteil, wenn der Verkaufspreis mindestens genauso hoch ist wie der eines professionell vermarkteten Objekts."
Was private Verkäufer oft unterschätzen
Statistisch erzielen privat vermarktete Immobilien in Deutschland im Durchschnitt 5 bis 15 % niedrigere Verkaufspreise als professionell vermarktete Objekte. Die Gründe liegen in fehlendem Marktwissen, eingeschränktem Käufernetzwerk und mangelnder Verhandlungserfahrung. Diese Differenz übersteigt häufig die gesparte Provision.
Das bedeutet nicht, dass ein Privatverkauf grundsätzlich scheitern muss. Wer ausreichend Zeit mitbringt, sich gut vorbereitet und die rechtlichen Anforderungen kennt, kann ihn erfolgreich abwickeln. Diesen Rahmen möchten wir Ihnen im Folgenden geben.
Rechtliche Pflichten
Was Sie beim Privatverkauf rechtlich beachten müssen
Der Privatverkauf ist keine rechtsfreie Zone. Schon vor der ersten Besichtigung treffen Sie als Verkäufer gesetzliche Pflichten, deren Verletzung kostspielig werden kann.
Der Energieausweis: Pflicht, keine Option
Seit der Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind Verkäufer verpflichtet, bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorzulegen und ihn dem Käufer spätestens bei Vertragsabschluss zu übergeben. Fehlt er oder wird er zu spät ausgehändigt, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Die Kosten für einen Energieausweis liegen je nach Art zwischen 100 und 500 Euro.
Offenlegungspflicht bei Mängeln
Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, alle Ihnen bekannten Mängel der Immobilie vollständig offenzulegen. Das gilt auch dann, wenn der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält. Verschwiegene Mängel können zur Anfechtung des Kaufvertrags oder zu Schadensersatzforderungen führen, auch noch Jahre nach der Übergabe.
Typische Mängel, die Verkäufer verschweigen: feuchte Keller, zurückliegende Schimmelprobleme, Schäden an der Dacheindeckung, bekannte Altlasten oder Baumängel nach Eigenausbauten. Die rechtliche Konsequenz kann erheblich sein.
Notarpflicht und Vertragsprüfung
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Den Kaufvertragsentwurf erstellt in der Regel ein Notar. Als privater Verkäufer ohne juristische oder immobilienwirtschaftliche Erfahrung sollten Sie diesen Entwurf vor der Beurkundung rechtlich prüfen lassen. Die Kosten für eine anwaltliche Prüfung variieren, sind aber gut angelegtes Geld.
Pflichtangaben im Inserat
Bereits im Inserat sind bestimmte Angaben gesetzlich vorgeschrieben: Energieeffizienzklasse, Energiebedarf oder Energieverbrauch, wesentliche Energieträger sowie das Baujahr des Gebäudes. Fehlen diese Angaben, kann das eine Abmahnung nach sich ziehen.
Unterlagen
Diese Unterlagen brauchen Sie zwingend
Grundbuch & Eigentumsnachweis
Aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt)
Flurkarte vom Katasteramt
Lageplan des Grundstücks
Bei Erbengemeinschaft: Erbschein
Gebäude & Bauunterlagen
Baupläne und genehmigte Grundrisse
Wohnflächenberechnung (nach WoFlV)
Baugenehmigungen für Umbauten
Nachweise über durchgeführte Sanierungen
Energie & Technik
Gültiger Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
Heizungsunterlagen und Wartungsnachweise
Schornsteinfegerprotokolle
Nachweise über den letzten Kaminzustand (falls vorhanden)
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
Aktuelle Hausgeldabrechnungen
Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage
Zeitaufwand
Wie viel Zeit der Privatverkauf tatsächlich kostet
Erfahrene Verkäufer berichten, dass ein privater Immobilienverkauf durchschnittlich 150 bis 300 Stunden beansprucht. Das umfasst die Vorbereitung der Unterlagen, die Erstellung des Exposés, die Koordination und Durchführung von Besichtigungen, die Kommunikation mit Interessenten und Behörden sowie die Abwicklung bis zur Schlüsselübergabe.
Über einen Zeitraum von sechs bis neun Monaten verteilt, entspricht das einem erheblichen Nebenjob. Hinzu kommt die emotionale Belastung: Besichtigungstouristen, Interessenten ohne ernsthafte Absichten und Verhandlungen mit durchsetzungsstarken Käufern zermürben auch erfahrene Privatverkäufer.
Was eine lange Vermarktungsdauer kostet
Jeder Monat, in dem die Immobilie nicht verkauft ist, bedeutet laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung, eventuell Kredit und Leerstand. Bei einem Objekt im Wert von 700.000 Euro können das schnell 1.000 bis 2.000 Euro monatlich sein. Hinzu kommt der Preisverfall: Je länger ein Inserat online steht, desto mehr sinkt die Verhandlungsposition des Verkäufers.
Vermarktungskosten, die Privatverkäufer selbst tragen
Was Makler in ihrer Leistung erbringen, müssen Sie als Privatverkäufer selbst einkaufen oder investieren:
Professionelle Immobilienfotografie: 400 bis 900 Euro
Inserat auf ImmobilienScout24 und Immowelt: 200 bis 600 Euro pro Monat
Virtueller Rundgang oder Drohnenaufnahmen: 300 bis 800 Euro
Professionelles Exposé (Layout, Texte): 300 bis 700 Euro
Rechtliche Prüfung des Kaufvertrags: 500 bis 1.500 Euro
Energieausweis (sofern nicht vorhanden): 100 bis 500 Euro
In der Summe können das 2.000 bis 5.000 Euro sein. Bei einem Scheitern des Verkaufs entstehen diese Kosten erneut.
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Typische Fallen
Die häufigsten Fehler beim Privatverkauf
Fehler 1: Den Preis falsch einschätzen
Die Preisfindung ist die schwierigste Aufgabe beim Immobilienverkauf. Zu viele Privatverkäufer orientieren sich an den Angebotspreisen auf Portalen, die systemisch zu hoch angesetzt sind. Oder sie setzen den Preis zu niedrig an, weil ihnen die Marktkenntnis fehlt. Beides schadet: Ein zu hoher Preis führt zu langer Vermarktung und erzwungenen Preissenkungen, die das Objekt stigmatisieren. Ein zu niedriger Preis hinterlässt bares Geld auf dem Tisch.
Der Frankfurter Markt ist zudem kleinteilig. Preisunterschiede von 20 % und mehr zwischen ähnlichen Objekten in verschiedenen Stadtteilen, Etagen oder Lagen sind keine Seltenheit. Wer den Markt nicht täglich beobachtet, verpasst diese Nuancen.
Fehler 2: Interessenten nicht vorqualifizieren
Besichtigungsanfragen sind keine Kaufabsichten. Wer privat vermarktet, empfängt regelmäßig Interessenten ohne echte Kaufkraft, ohne Finanzierungsnachweis oder schlicht aus Neugier. Jede Besichtigung kostet Zeit und Nerven. Ein Makler prüft die Bonität vorab und führt nur ernsthafte Kaufinteressenten durch die Immobilie.
Fehler 3: Verhandlungen emotional führen
Immobilien haben für ihre Eigentümer emotionalen Wert. Das erschwert sachliche Preisverhandlungen. Professionelle Käufer nutzen das gezielt: Sie weisen auf Mängel hin, spielen Preisvorstellungen herunter und bauen Zeitdruck auf. Ein erfahrener Makler verhandelt ohne emotionale Bindung und kennt die Taktiken der Gegenseite.
Fehler 4: Die Finanzierung des Käufers nicht prüfen
Platzt die Finanzierung nach Vertragsunterzeichnung, beginnt der gesamte Prozess von vorn. Monate sind verloren. Käufer sollten eine schriftliche Finanzierungsbestätigung ihrer Bank vorlegen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Im Privatverkauf fehlt oft die Erfahrung, diesen Nachweis konsequent einzufordern.
Fehler 5: Wettbewerb und Timing ignorieren
Wann eine Immobilie auf den Markt kommt, beeinflusst den erzielbaren Preis. Im Frühjahr und Frühsommer ist die Käufernachfrage in Frankfurt und dem Taunus erfahrungsgemäß am stärksten. Wer im November ohne Dringlichkeit inseriert, verzichtet auf Wettbewerb unter den Käufern, der den Preis treiben kann.
Vergleich
Privatverkauf vs. Maklerverkauf
Kriterium
Privatverkauf
Mit Makler
Direktkosten
Gering (aber höher als oft gedacht)
Provision (wird durch Käufer und/oder Verkäufer getragen)
Zeitaufwand
150 bis 300+ Stunden
Gering für Sie als Eigentümer
Erzielbarer Preis
Oft 5 bis 15 % unter Marktwert
Marktoptimiert durch Wettbewerb
Käufernetzwerk
Öffentliche Portale
Vorqualifizierte Käuferdatenbank
Rechtliche Sicherheit
Eigenverantwortung
Unterstützung durch Experten
Vermarktungsdauer
Häufig 6 bis 18 Monate
Meist 2 bis 6 Monate
Diskretionsmöglichkeit
Kaum (offenes Inserat nötig)
Offmarket-Verkauf möglich
Fazit
Wann ein Privatverkauf sinnvoll sein kann
Ehrlichkeit ist uns wichtig: Ein Privatverkauf kann unter bestimmten Bedingungen funktionieren. Das ist dann der Fall, wenn Sie einen konkreten Käufer aus dem eigenen Netzwerk haben und lediglich die Abwicklung organisieren müssen. Oder wenn Sie ausreichend Zeit und Ressourcen haben, sich tief in das Thema einzuarbeiten. Oder wenn die Immobilie in einem sehr gefragten Markt liegt, in dem sich Käufer von selbst melden.
In all diesen Fällen ist es trotzdem ratsam, eine kostenlose Marktpreiseinschätzung einzuholen, damit Sie wissen, was Ihre Immobilie tatsächlich wert ist. Das kostet Sie nichts und gibt Ihnen die Verhandlungsgrundlage, die Sie brauchen.
„Wir empfehlen jedem Eigentümer, zuerst eine unverbindliche Bewertung zu holen, bevor er sich für einen Weg entscheidet. Das schafft die Grundlage für eine informierte Entscheidung."
Unser Angebot an Privatverkäufer
Wir bei Heitz Immobilien führen jährlich Beratungsgespräche mit Eigentümern, die zunächst privat verkaufen wollten. Manche sind nach dem Gespräch der Meinung, dass sie es selbst versuchen möchten. Das respektieren wir vollständig. Anderen wird im Gespräch klar, was auf sie zukommt, und sie entscheiden sich für unsere Unterstützung.
In beiden Fällen erhalten Sie von uns: eine kostenlose, fundierte Immobilienbewertung auf Basis aktueller Marktdaten, einen Überblick über den Vermarktungsprozess und eine ehrliche Einschätzung, welcher Weg für Ihre Situation der richtige sein könnte.
Das Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Häufige Fragen
FAQ: Privatverkauf ohne Makler
Die gesparte Provision ist nur ein Teil der Gleichung. Hinzu kommen Kosten für Energieausweis, professionelle Fotos, Inserate auf IS24 und ImmoScout, ggf. ein Gutachten, die anwaltliche Prüfung des Kaufvertrags und der erhebliche Zeitaufwand über mehrere Monate. Außerdem erzielen private Verkäufer statistisch niedrigere Preise, da ihnen Markterfahrung, Käufernetzwerk und Verhandlungsstärke fehlen. In der Gesamtrechnung ist der Privatverkauf nicht zwingend günstiger.
Sie benötigen mindestens: einen aktuellen Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt), einen gültigen Energieausweis, Flurkarte, Baupläne und Grundrisse sowie eine Wohnflächenberechnung. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und aktuelle Hausgeldabrechnungen hinzu. Das Zusammenstellen dieser Unterlagen kostet erfahrungsgemäß zwei bis vier Wochen.
Ja, unbedingt. Als Verkäufer sind Sie zur vollständigen Offenlegung aller Ihnen bekannten Mängel verpflichtet. Das gilt unabhängig davon, ob der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthält. Verschwiegene Mängel können auch Jahre nach dem Verkauf noch zu Anfechtung oder Schadensersatzansprüchen führen. Im Zweifelsfall immer offenlegen und dokumentieren.
Das ist die häufigste Schwachstelle im Privatverkauf. Angebotspreise auf Portalen sind systemisch überhöht, da sie Verhandlungsspielraum einpreisen. Ohne Kenntnis der tatsächlichen Transaktionspreise in Ihrer Lage, für Ihre Ausstattung und Ihr Baujahr, sind Abweichungen von 10 bis 20 % keine Seltenheit. Wir empfehlen, vor jedem Verkauf eine professionelle Bewertung einzuholen, auch wenn Sie privat verkaufen möchten.
Platzt die Finanzierung nach der Kaufvertragsunterzeichnung, ist der Vertrag zwar grundsätzlich rückabzuwickeln, aber Monate sind verloren und der gesamte Vermarktungsprozess beginnt von vorn. Lassen Sie sich daher immer eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einer Bank vorlegen, bevor Sie den Notartermin vereinbaren. Das ist im Privatverkauf konsequent durchzusetzen, erfordert aber Erfahrung.
Der Bedarfsausweis basiert auf den technischen Eigenschaften des Gebäudes und ist in der Regel aussagekräftiger. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch, der stark vom Nutzerverhalten der Bewohner abhängt und damit weniger objektiv ist. Für Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, die vor 1977 erbaut wurden und nicht modernisiert wurden, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgeschrieben.
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Amtsgericht Friedberg (Hessen) Zuständige Behörde gemäß §34c GewO: Kreisausschuss Wetteraukreis Berufshaftpflichtversicherung: Hiscox Versicherung AG Räumlicher Geltungsbereich: Deutschland
Streitbeilegung
Hinweis gemäß §36 VSBG: Die Heitz Immobilien GmbH ist weder verpflichtet noch bereit, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.
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