Eine geerbte Immobilie in Frankfurt zu verwalten, ist oft eine der emotional und finanziell komplexesten Situationen im Leben. Behalten und selbst einziehen? Vermieten und als Kapitalanlage nutzen? Oder verkaufen und den Erlös aufteilen? Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen rund um geerbte Immobilien in Frankfurt — von Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist bis zur Vermeidung einer Teilungsversteigerung.
Erste Schritte nach dem Erbfall: Was ist zu tun?
Unmittelbar nach dem Erbfall sind mehrere Schritte notwendig:
- Erbschein beantragen beim zuständigen Nachlassgericht
- Grundbuch prüfen — Eintragung der Erben als neue Eigentümer beantragen (innerhalb von 2 Jahren kostenfrei)
- Laufende Kosten sichern — Versicherungen, Grundsteuer, Hypotheken, Betriebskosten
- Erbengemeinschaft klären — Bei mehreren Erben: wer trifft welche Entscheidungen?
- Steuerliche Beratung einholen — Erbschaftsteuer, Spekulationssteuer, Einkommensteuer bei Vermietung
- Immobilienbewertung beauftragen — Marktwert als Grundlage aller weiteren Entscheidungen
Erbschaftsteuer auf Immobilien in Frankfurt
Die Erbschaftsteuer in Deutschland richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Wert der geerbten Immobilie. Maßgeblich ist der steuerliche Bewertungswert (Bedarfswert), der in der Regel dem Marktwert entspricht.
Freibeträge nach Steuerklasse (ErbStG):
- Ehegatte/eingetragener Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder (und Stiefkinder): 400.000 Euro je Kind
- Enkel: 200.000 Euro
- Geschwister, Nichten, Neffen (Steuerklasse II): 20.000 Euro
- Sonstige Personen (Steuerklasse III): 20.000 Euro
Wer ein Elternteil beerbt und die Immobilie unmittelbar selbst bewohnt, kann unter bestimmten Voraussetzungen die vollständige Steuerbefreiung in Anspruch nehmen — auch wenn der Wert die Freibetragsgrenze übersteigt. Voraussetzung: Selbstnutzung über mindestens 10 Jahre und Wohnfläche unter 200 qm.
Spekulationsfrist beim Verkauf einer Erbimmobilie
Wer eine geerbte Immobilie verkauft, fragt sich zurecht: Muss ich Spekulationssteuer zahlen? Die Antwort hängt von der Besitzdauer des Erblassers ab — nicht von der des Erben:
- Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als 10 Jahren erworben: Kein Spekulationsgewinn, keine Einkommensteuer
- Hat der Erblasser in den letzten 2 Kalenderjahren vor Tod selbst darin gewohnt: Steuerfreiheit
- Andernfalls: Spekulationssteuer auf den Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten des Erblassers) zum persönlichen Einkommensteuersatz
Die Spekulationsfrist beginnt also mit dem Erwerb durch den Erblasser — nicht mit dem Erbfall. Konkret: Erblasser kauft Immobilie 2010, verstirbt 2026 — Erbe verkauft 2026 steuerfrei.
Erbengemeinschaft: Einigen oder Teilungsversteigerung droht
Wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Alle wichtigen Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden — Vermietung, Verkauf, Renovierungen. Was passiert, wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann?
Teilungsversteigerung — der teuerste Ausweg
Jeder Miterbe kann beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht versteigert die Immobilie dann öffentlich. Der Erlös ist fast immer deutlich unter dem Marktwert — typischerweise 60–80 %. Alle Miterben verlieren damit Vermögen.
So vermeiden Sie die Teilungsversteigerung:
- Frühzeitige, professionell moderierte Einigung der Erbengemeinschaft
- Auszahlung einzelner Miterben durch andere (Übernahme zum Marktwert)
- Gemeinsamer Immobilienverkauf zum Marktpreis und Aufteilung des Erlöses
- Einbeziehung eines erfahrenen Immobilienmaklers als neutralem Vermittler
Verkaufen oder behalten? Die wichtigsten Entscheidungskriterien
Verkauf empfiehlt sich, wenn:
- Mehrere Erben sich auf eine Aufteilung einigen wollen
- Die Immobilie renovierungsbedürftig ist und kein Budget für Sanierungen besteht
- Erbschaftsteuer oder andere Schulden beglichen werden müssen
- Keine persönliche Bindung an das Objekt besteht
- Der aktuelle Frankfurter Markt sehr hohe Preise ermöglicht
Behalten oder vermieten empfiehlt sich, wenn:
- Eine starke Wertsteigerung in der spezifischen Lage erwartet wird
- Ein regelmäßiges Mieteinkommens gewünscht wird
- Persönliche oder emotionale Bindung an das Objekt besteht
- Eigennutzung geplant ist
- Steuerliche Vorteile durch Vermietung (AfA, Werbungskosten) genutzt werden sollen
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Jetzt kostenlos bewerten lassenFAQ: Häufige Fragen zur Erbimmobilie in Frankfurt
Muss ich als Erbe eine Immobilie verkaufen?
Nein. Sie können frei entscheiden: verkaufen, selbst bewohnen oder vermieten. Bei Erbengemeinschaften brauchen Sie für den Verkauf die Zustimmung aller Miterben.
Fällt Spekulationssteuer beim Verkauf einer Erbimmobilie an?
Nur wenn der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre besessen und nicht selbst bewohnt hat. Der Erbe tritt steuerlich in die Position des Erblassers.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Ein gerichtliches Verfahren, das jeder Miterbe beantragen kann, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt. Der Erlös liegt meist 20–40 % unter Marktwert.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf eine Frankfurter Immobilie?
Das hängt vom Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert ab. Kinder haben 400.000 Euro Freibetrag. Darüber hinaus beträgt der Steuersatz 7–30 % je nach Betrag und Steuerklasse.
Wann muss ich das Erbschaft im Grundbuch eintragen?
Die Eintragung ist innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall kostenfrei. Danach fallen Grundbuchgebühren an. Ein Erbschein oder beglaubigtes Testament ist Voraussetzung.
Kann ich eine Erbimmobilie ohne Makler verkaufen?
Ja, das ist möglich. Bei Erbimmobilien in Frankfurt empfehlen wir jedoch einen Makler, da die Preisfindung bei emotionaler Involvierung der Erben besonders schwierig ist und professionelle Verhandlung den Erlös deutlich steigern kann.
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