Maklerkosten Frankfurt 2026: Was kostet ein Immobilienmakler wirklich?

Wie hoch ist die Maklerprovision in Frankfurt?

Die Frage nach den Maklerkosten gehört zu den ersten, die Käufer und Verkäufer in Frankfurt stellen. Die Antwort ist klarer als viele denken: In Frankfurt am Main beträgt die marktübliche Maklerprovision 3,0 % des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %. Das ergibt einen Nettobetrag von 3,57 % je Partei.

Da seit Dezember 2020 Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte tragen, beläuft sich die Gesamtcourtage auf 6,0 % netto bzw. 7,14 % brutto – gemessen am vereinbarten Kaufpreis. Diese Aufteilung gilt verbindlich für alle Wohnimmobilien (§ 656c BGB).

Wer zahlt die Maklerprovision – Käufer oder Verkäufer?

Bis Ende 2020 war es in der Praxis gang und gäbe, die gesamte Provision allein dem Käufer aufzubürden. Das ist vorbei. Das Gesetz unterscheidet heute klar zwischen zwei Konstellationen:

Doppeltes Tätigwerden (§ 656c BGB): Hat der Makler sowohl für Verkäufer als auch für Käufer gearbeitet, muss die Provision gleichmäßig aufgeteilt werden. Kein Teil darf mehr zahlen als der andere.

Einseitige Beauftragung (§ 656d BGB): Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann die Provision maximal zur Hälfte auf den Käufer abgewälzt werden. Den restlichen Teil trägt der Auftraggeber selbst.

In der Praxis bedeutet das für Frankfurt: Verkäufer, die einen Makler beauftragen, tragen heute aktiv Mitverantwortung für die Provisionsaufteilung. Das ist fair – und schafft gleichzeitig mehr Transparenz auf beiden Seiten.

Was hat sich durch das Bestellerprinzip geändert?

Am 23. Dezember 2020 trat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft. Es wurde als §§ 656a bis 656d ins BGB aufgenommen und gilt bundesweit für alle Kaufverträge, die nach diesem Datum abgeschlossen wurden.

Was gilt für Wohnimmobilien?

• Die Provision muss zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden – entweder hälftig oder der Käufer zahlt weniger.
• Eine Regelung, bei der allein der Käufer die gesamte Provision trägt, ist nichtig.
• Maklerverträge müssen schriftlich oder in Textform abgeschlossen werden.
• Die Provision des Käufers darf erst verlangt werden, nachdem der Nachweis erbracht wurde, dass der Verkäufer seine Hälfte tatsächlich gezahlt hat.

Was gilt nicht für das Bestellerprinzip?

Das Gesetz gilt ausdrücklich nur für Wohnimmobilien – also Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern oder Grundstücken ohne Bebauung gelten weiterhin die alten Regelungen. Hier kann die Provision frei vereinbart werden.

Wann lohnt sich ein Makler in Frankfurt?

Frankfurt ist einer der begehrtesten Immobilienmärkte Deutschlands – und genau deshalb ist professionelle Begleitung kein Luxus, sondern eine strategische Entscheidung. Die Frage ist nicht, ob ein Makler Kosten verursacht, sondern ob er mehr einbringt als er kostet.

Für Verkäufer lohnt sich ein Makler, wenn:

• Sie den Marktpreis nicht sicher einschätzen können – eine falsch angesetzte Immobilie verbrennt Zeit und Verhandlungsspielraum.
• Sie diskret vorgehen wollen – ohne öffentliche Inserate, ohne Besichtigungstourismus.
• Sie eine rechtssichere Abwicklung anstreben – von der Vertragsgestaltung bis zur notariellen Beurkundung.
• Sie international oder beruflich nicht vor Ort sind und eine zuverlässige Anlaufstelle brauchen.
• Ihre Immobilie besonderer Vermarktung bedarf – etwa als Denkmal, Renditeobjekt oder Luxusimmobilie.

Für Käufer lohnt sich ein Makler, wenn:

• Sie Zugang zu Offmarket-Objekten suchen, die nie öffentlich inseriert werden.
• Sie die lokale Marktentwicklung nicht kennen und Entscheidungen auf verlässlicher Datenbasis treffen wollen.
• Sie bei der Verhandlung Unterstützung durch einen erfahrenen Partner benötigen.
• Sie grenzüberschreitend kaufen – etwa aus dem Ausland oder im Rahmen einer Kapitalanlage.

Was leistet ein guter Makler konkret?

Viele Menschen haben eine ungefähre Vorstellung davon, was ein Makler macht – aber die Bandbreite dessen, was professionelle Betreuung wirklich bedeutet, wird oft unterschätzt. Hier ist, was Sie von einem erfahrenen Makler in Frankfurt erwarten dürfen:

Marktwertermittlung und Preisstrategie

Eine fundierte Bewertung Ihrer Immobilie auf Basis aktueller Vergleichsdaten, lokaler Marktkenntnis und einer nüchternen Einschätzung von Lage, Zustand und Zielgruppe. Ein zu hoher Preis kostet Monate. Ein zu niedriger kostet Geld. Die richtige Balance ist Erfahrungssache.

Professionelles Marketing und Exposé

Professionelle Fotografie, aussagekräftige Grundrisse, ein hochwertiges Exposé und gezielte Platzierung auf den relevanten Plattformen – von ImmoScout24 bis zum direkten Netzwerkkontakt. Bei Heitz umfasst das auch internationales Marketing für Käufer aus dem Ausland.

Offmarket-Netzwerk mit über 5.000 geprüften Käufern

Nicht jede Immobilie muss öffentlich angeboten werden. Heitz Immobilien verfügt über ein geprüftes Netzwerk mit mehr als 5.000 qualifizierten Kaufinteressenten. Das bedeutet: schnellere Transaktionen, weniger Besichtigungsaufwand und maximale Diskretion für sensible Objekte.

Besichtigungsmanagement und Käuferqualifizierung

Nur vorgequalifizierte Interessenten betreten Ihre Immobilie. Das schützt Ihre Privatsphäre und spart Zeit. Seriöse Makler prüfen die Finanzierbarkeit, bevor ein Termin vereinbart wird.

Verhandlung und Abschlussbegleitung

Preisverhandlungen sind ein Kernstück der Maklertätigkeit. Ein erfahrener Verhandlungsführer weiß, wo Spielraum ist, wie man Kaufpreisargumente einordnet und wie man beide Seiten zum Abschluss führt. Dazu gehört auch die Begleitung bis zur notariellen Beurkundung.

Rechtliche und formale Abwicklung

Von der Kaufvertragsprüfung über die Koordination mit dem Notar bis zur Schlüsselübergabe – ein professioneller Makler stellt sicher, dass keine formalen Fehler entstehen, die später teuer werden können.

Gibt es Makler ohne Provision in Frankfurt?

Ja, provisionsfreie Angebote existieren – aber sie sind die Ausnahme und kommen fast ausschließlich bei Neubau-Direktverkäufen vom Bauträger vor. In diesen Fällen zahlt der Bauträger dem Makler eine Innenprovision, die in den Kaufpreis eingerechnet ist. Der Käufer zahlt also indirekt.

Im freien Wiederverkaufsmarkt für Bestandsimmobilien in Frankfurt ist provisionsfreier Verkauf strukturell kaum darstellbar: Ein professioneller Vermarktungsauftrag – mit Fotografie, Bewertung, Marketing, Qualifizierung, Verhandlung und Abwicklung – kostet Zeit und Ressourcen. Makler ohne Provision arbeiten in diesem Segment entweder mit versteckten Gebühren oder bieten keine vollständige Dienstleistung.

Wie prüfe ich, ob ein Makler seriös ist?

Der Immobilienmarkt ist reguliert, aber nicht so stark wie manche andere Branchen. Ein Gewerbeschein reicht aus, um als Makler tätig zu sein. Deshalb ist die eigene Prüfung des Maklers wichtig. Diese Punkte helfen bei der Einschätzung:

• IHK-Zertifizierung oder anerkannte Fachausbildung: Geprüfte Immobilienmakler (IHK) oder Mitglieder des IVD (Immobilienverband Deutschland) haben nachgewiesene Fachkenntnis und unterliegen Standesregeln.
• Transparenz bei der Vergütung: Ein seriöser Makler legt den Provisionssatz offen, bevor ein Auftrag unterschrieben wird. Keine versteckten Gebühren, keine nachträglichen Zusatzkosten.
• Ortskenntnis und Marktdaten: Kann der Makler Ihnen konkrete Vergleichswerte für Ihre Lage nennen? Kennt er die Preisentwicklung in Ihrem Viertel?
• Nachweisbare Referenzen: Google-Bewertungen, Testimonials und konkrete abgeschlossene Transaktionen geben mehr Auskunft als Hochglanz-Broschüren.
• Klarer Vertragsrahmen: Maklerverträge müssen schriftlich sein. Laufzeit, Exklusivität und Kündigungsbedingungen sollten klar geregelt sein.
• Persönliches Gespräch: Vertrauen entsteht im Gespräch. Ein guter Makler stellt Fragen, hört zu und gibt Ihnen das Gefühl, dass Ihre Immobilie in professionellen Händen ist.

Heitz Immobilien ist seit 1973 in Frankfurt tätig, IHK-zertifiziert und IS24 Gold-Partner. Alle Konditionen werden im ersten Gespräch transparent besprochen – ohne Druck, ohne Überrumpelung.

Was ist der Unterschied zwischen Courtage und Provision?

Im Alltag werden die Begriffe oft synonym verwendet – tatsächlich bezeichnen sie dasselbe: die erfolgsabhängige Vergütung, die ein Makler für seine Vermittlungsleistung erhält. Sie wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist.

Courtage ist der im deutschen Immobilienmarkt traditionellere Begriff und hat seinen Ursprung im Französischen. Provision ist der allgemeinere Begriff, der in vielen Vertriebsbereichen üblich ist.

Beide Begriffe beschreiben ein und dasselbe Prinzip: Der Makler trägt das unternehmerische Risiko und verdient nur, wenn er erfolgreich vermittelt. Das unterscheidet ihn von Beratern auf Stundenbasis und setzt einen starken Anreiz zur aktiven Vermarktung.

Wann wird die Provision fällig?

Die Maklerprovision wird erst mit dem rechtswirksamen Kaufvertragsabschluss beim Notar fällig. Erst dann ist die Vermittlung vollbracht. Vorauszahlungen, Bearbeitungsgebühren oder Kosten für die Besichtigung darf ein seriöser Makler nicht verlangen.

Ist die Provision steuerlich absetzbar?

Für Privatpersonen ist die Maklerprovision beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Sie zählt zu den Anschaffungsnebenkosten, erhöht also die Abschreibungsbasis bei Vermietungsobjekten. Für Kapitalanleger kann die Provision daher steuerlich relevant sein – sprechen Sie dazu mit Ihrem Steuerberater.